Oleh: Erson Agustinus (Pengamat Perbankan & Praktisi Residensial)
Penyaluran kuota Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (KPR FLPP) atau rumah subsidi pada tahun 2026 belum terserap secara maksimal (baru mencapai sekitar 50,92% atau 178.211 unit dari target 350.000 unit per Oktober 2026).
Beberapa Faktor Utama Belum Tercapai Target Penyaluran FLPP
1. Melemahnya Daya Beli Masyarakat
2. Beban cicilan yang berat
3. Prioritas kredit konsumsi
4. Kurang Mengakomodir Pekerja Informal
5. Ketatnya analisis kelayakan bank
6. Kenaikan Harga Material dan Kendala Pengembang
7. Masalah ketersediaan dan harga tanah
Strategi Pemasaran Langsung (Showcase/Canvassing) Menjadi Kurang Maksimal Efektif Ketika Dilaksanakan Baru Di Penghujung Tahun
Strategi ini baru masif dilakukan di penghujung tahun dinilai kurang efektif secara maksimal dan agak terlambat, mengingat realisasi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) per Oktober 2026 baru menyentuh 50,62% hingga 50,92% (sekitar 177.000–178.000 unit) dari target ambisius 350.000 unit.
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, bahkan sempat mengkritik keras kinerja BP Tapera karena lambatnya penyerapan ini.
Maruarar, yang juga menjabat sebagai Ketua Komite Tapera, membandingkan performa lembaga tersebut dengan keberhasilan skema Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan yang jauh lebih agresif.
“Tapera itu harus belajar dari pengelolaan KUR Perumahan, mulai dari sosialisasi hingga pencapaian target. Tahun lalu target 350 ribu, memang realisasi tertinggi sepanjang sejarah mencapai 278 ribu dari sebelumnya sekitar 228 ribu, tapi tetap saja kuotanya tidak tercapai,” kata Maruarar dalam forum di kantor BPS Tapera, Jakarta, Senin (21/9/2026).
Berdasarkan analisis manajemen operasional dan kebijakan publik, berikut alasan mengapa strategi agresif turun ke lapangan ini baru dieksekusi di akhir tahun dan bukan sejak awal tahun :
Lonjakan Target Kuota yang Mendadak di Tengah Tahun
Pada awal perencanaan anggaran, target awal kuota FLPP 2026 tidak langsung dipatok sebesar 350.000 unit. Pemerintah baru memutuskan melakukan peningkatan kuota secara masif menjadi 350.000 unit di paruh kedua tahun berjalan demi mendukung program percepatan perumahan kabinet baru.
Dampaknya; di awal tahun, BP Tapera, perbankan, dan asosiasi pengembang masih bergerak menggunakan ritme kerja dan strategi reguler (berbasis aplikasi/pemasaran pasif) karena mengira kuota awal akan habis dengan sendirinya seperti tahun-tahun lalu. Saat kuota tiba-tiba dinaikkan drastis, terjadi kepanikan penyerapan (spending panic) di sisa bulan yang ada.
Efek Carry Over dan Masalah Ready Stock di Awal Tahun
Pada kuartal I dan II, ekosistem perumahan subsidi sempat menghadapi kendala pasokan fisik.
Banyak pengembang yang belum menyelesaikan pembangunan rumah siap huni (ready stock) di awal tahun karena masalah perizinan, pematangan lahan, atau penyelesaian sisa administrasi tahun sebelumnya.
Melakukan canvassing atau pameran langsung di lapangan tanpa adanya unit rumah yang siap akad dinilai tidak efisien di awal tahun. Strategi ini baru masuk akal dilakukan sekarang karena akumulasi rumah ready stock dari pengembang baru matang di kuartal ketiga dan keempat.
Birokrasi Anggaran dan Administrasi Perbankan
Proses verifikasi administrasi (seperti subsidi checking dan penilaian kemampuan bayar MBR) di bank penyalur membutuhkan waktu birokrasi yang panjang. Di awal tahun, fokus bank mitra umumnya tersita pada pembagian porsi kuota internal dan penandatanganan PKS (Perjanjian Kerja Sama) dengan BP Tapera. Akibatnya, eksekusi pembiayaan berjalan lambat pada bulan-bulan pertama dan baru menumpuk untuk diselesaikan melalui aksi darurat (akad massal) di akhir tahun.
Budaya Kerja “Responsif Bukan Preventif”
Secara pola manajemen, strategi canvassing langsung ke kantong-kantong pekerja (seperti ASN, pabrik, atau honorer) sering kali dijadikan sebagai rencana darurat (Contingency Plan) ketika target utama terancam meleset. Pola kerja birokrasi cenderung baru bergerak agresif ketika hasil evaluasi kuartalan menunjukkan rapor merah atau mendapat teguran langsung dari kementerian terkait.
