Oleh : Erson Agustinus (Praktisi Properti/Pengamat Perbankan)
Diketahui bahwa suku bunga acuan atau BI Rate dalam 2 bulan terakhir telah mengalami fluktuasi kenaikan sebanyak 3 kali hingga mencapai 100 Basis Poin (BPS) hingga menyentuh angka 5,75%.
Akan tetapi pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 21–22 Juli 2026 memutuskan untuk mempertahankan BI-Rate sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility 4,75%, dan suku bunga Lending Facility, mengapa demikian adanya dikarnakan BI masih harus terus menjaga stabilitas nilai tukar rupiah, namun tetap mempertimbangkan tingkat inflasi dan dampak melemahnya daya beli masyarakat.
Salah satu sektor yang berdampak adalah perumahan yaitu dengan penurunan daya beli perumahan, khususnya perumahan menengah yang disebabkan oleh kenaikan suku bunga kredit, lonjakan harga material bangunan, serta lambatnya pertumbuhan pendapatan di tengah ketidakpastian ekonomi. Kondisi ini membuat masyarakat kelas menengah memilih menahan uang tunai dan menunda pembelian rumah. Kondisi ini memaksa Masyarakat menengah-bawah lebih mengutamakan dana darurat untuk kebutuhan pokok daripada investasi jangka panjang.
Penjualan properti perumahan kelas menengah-kebawah anjlok, penjualan rumah tipe kecil dan menengah mengalami penurunan tajam pada semester pertama tahun 2026. Memang untuk pasar perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) madih tetap stabil dengan adanya program perumahan pemerintah, dan untuk pasar properti perumahan kelas mewah atau kelas atas masih relatif baik karena pembeli dari kalangan pengusaha kelas atas masih memiliki cadangan dana stabil.
APLIKASI KPR BARU PERUMAHAN MENENGAH SULIT DIDAPAT
Perbankan saat ini mengalami kesulitan dan tantangan besar dalam mendapatkan aplikasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) non-subsidi perumahan menengah-bawah baru akibat kombinasi kenaikan BI Rate dan melemahnya daya beli masyarakat.Pertumbuhan sektor KPR komersial mengalami perlambatan tajam hingga pertengahan 2026 karena kehilangan momentum pertumbuhan. Kenaikan berturut-turut suku bunga acuan serta tekanan ekonomi pada kelas menengah menjadi penyebab utamanya.
Bunga Kredit KPR Komersial Melambung; berbeda dengan KPR subsidi yang bunganya dikunci oleh pemerintah, lini KPR non-subsidi langsung terdampak kenaikan suku bunga acuan. Hal ini memaksa bank menaikkan suku bunga komersial, membuat cicilan baru menjadi jauh lebih mahal.
Masyarakat Menunda Pembelian; calon debitur memilih melakukan wait and see atau menghitung ulang kemampuan finansial mereka. Angsuran yang tinggi di awal (skema fixed) maupun ketakutan akan lonjakan bunga floating membuat minat mengajukan KPR baru menurun drastis.
Pengetatan Kriteria Kredit (Screening); perbankan menjadi jauh lebih hati-hati (prudent) dalam meloloskan aplikasi baru demi mencegah kenaikan rasio kredit macet (Non-Performing Loan/NPL). Banyak aplikasi ditolak karena rasio utang calon nasabah melampaui batas aman akibat porsi pendapatan yang tergerus inflasi kebutuhan pokok.
Dampak Nyata pada Industri Perbankan & Properti
Perlambatan Pertumbuhan Kredit; laporan dari bank fokus urama penyaluran kredit perumahan seperti PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) mencatat bahwa laju KPR komersial tumbuh sangat moderat dan terbatas dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.
Pergeseran Porsi Pembiayaan; data industri menunjukkan porsi pembelian rumah menggunakan KPR komersial menyusut. Konsumen beralih mencari hunian dengan harga lebih murah atau memanfaatkan program cicilan langsung ke pengembang (cash bertahap) tanpa lewat bank.
Strategi Perang Promo; demi memikat sisa pasar yang ada, bank terpaksa memotong margin keuntungan dengan menawarkan promo bunga fixed jangka panjang (misalnya fixed 3 hingga 5 tahun) untuk meminimalkan ketakutan nasabah terhadap suku bunga mengambang (floating).
